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央企地产“饥渴”融资 中小企业生存堪忧

房地产时报 加入时间:09-09-29 作者:程远州 点击:

8月,我国商品房施工面积和新开工面积环比上升10%和15%,企业对资金的需求膨胀

在近几个月多个城市房价出现大幅上涨的情况下,资金过度涌入房地产行业容易造成土地闲置和囤积

9月4日,上海恒盛地产通过港交所聆讯,重启在港融资计划,拟募集15亿美元,这也是18个月来第一家赴港上市的内地民营地产企业。

8月27日,万科公告新一轮融资方案,拟以公开增发方式发行募集资金净额不超过人民币112亿元。这是继8月18日万科拿下建行500亿元人民币授信额度后再次发力。

在市场上一向谨慎的万科屡屡出手融资,背后是一场大规模的房企融资大战。

“资金饥渴”房企频掀融资热潮

从去年四季度以来执行的适度宽松的货币政策,及其带来的充足的流动性被认为是房企融资速度加快的重要推手。国家统计局公布数据显示,1—8月,房地产开发企业本年资金来源近3.4万亿元,同比增长34%,其中国内贷款7384亿元,增长46%。

湘江伟业董事长方明理认为,上半年房地产市场的异军突起,业界对后市的预期十分乐观,不仅直接激发了企业的融资愿望,也吸引了许多企业进入房地产市场,市场竞争加剧,融资热就成了必然的结果。

实际上,一直以来,房地产业都属于资金十分“饥渴”的行业,对融资有很高期待。中原地产一份研究报告显示,2008年国内排名前十位的地产企业平均负债率高达65.7%,一般地产企业负债超过50%。下半年起,地产企业纷纷加大新开工力度和土地购置规模。进入8月份,房地产投资增速、新开工面积等数据环比出现较快上涨,1—8月,全国完成房地产开发投资2.11万亿元,同比增长14.7%,增幅比1—7月提高3.1个百分点。8月当月,商品房施工面积和新开工面积分别上升10%和15%。在这一背景下,企业对资金的需求正在膨胀,寻求上市融资变得更为迫切。

“目前房地产商对房产的定价过高,挤出了相当一部分消费需求,很多购房者在观望,致使开发商资金回笼困难;另外,一些开发商的捂盘惜售也造成了资金周转的困难。”复旦大学房地产研究中心主任尹伯成认为。

“地王”频现,中小企业仍缺融资渠道

在这轮融资盛宴中,央企地产公司出尽风头。

7月15日,保利地产向包括中国保利集团在内的8名特定对象非公开发行3.3亿A股,募集资金78.15亿元。稍后的7月25日,招商局集团旗下的招商地产发布公告,将向不超过10名特定投资者发行最多2亿股,发行价格为28.12元/股,预计融资金额不超过50亿元。重启IPO 的中国建筑也在招股书中说,会将募集资金中的80亿元投向旗下中建地产的24个项目,这些项目建筑面积总和高达652万平方米,这意味着这次融资将用于开发中建地产一大半的土地储备。

据统计,从今年2月至今,11家央企地产公司的融资总额达831.8亿元,其中来自银行授信的资金为345亿元,各种增发融资额为405.5亿元,其余81.3亿元则为发行公司债以及向金融机构借贷。

与央企和大型房企的大规模融资不同,一些中小企业无法上市融资,也很难得到银行的贷款,融资渠道不畅,在竞争中处于劣势,本轮房地产市场融资热潮存在着明显的不平衡现象。

尹伯成认为,央企地产公司在融资渠道和融资成本上有着民企无法比拟的优势,政府的投资更多的给了央企,而央企又会通过旗下子公司将资金投入房地产市场,这也使得央企地产公司在拿地时“财大气粗”,创造了一个个“地王”记录。

融资囤地可能加剧房价上涨

北京市房地产交易管理网最新数据显示,今年8月份,北京期房住宅签约总量为12117套,环比下降5.63%。进入9月,全国房市交易量涨跌互现。方明理认为,如果大规模融资进入项目开发领域,会增加市场供应,从而稳定房价;同时固定投资的增加,也能够促进整个国民经济的发展。

然而,今年前7月,全国房屋新开工面积5.50亿平方米。在融资热潮下,项目开工回暖的速度远远滞后于市场成交的回暖速度。尹伯成表示:“有些开发商是为了囤积土地而融资,而房企融资的成功,会降低开发商用促销回笼资金的愿望,进一步助长开发商的捂盘惜售行为,加剧房价的上涨”。

买地—圈钱—再买地,在资本市场疯狂的2007年,如此循环的资本运作模式让不少地产企业获益匪浅,也引发了房地产业的泡沫。在近几个月多个城市房价出现大幅上涨的情况下,资金过度涌入房地产行业容易造成新一轮的泡沫。为了遏制这一现象,证监会有关负责人曾在公开场合表示,对募集资金用于囤积土地、房源,或用于购买开发用地等的IPO,不予核准。

方明理认为,国家应完善房地产开发配套设施,包括增加土地供应量、打击囤地行为、监督开发商如期开工、加强闲置土地收回制度的执行力度等,警惕融资用于囤积土地。“只有把融资真正用在开发建设上,这一轮的房企融资热潮才真正有利于房地产市场,拉动国民经济的发展。”


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延伸阅读:央企地王是与非

中海地产近日一直处于风口浪尖。

9月10日,中海地产以总价70.06亿元、单价22409.3元/平方米,将上海长风6B、7C地块拍到年度全国楼面总价和单价“双地王”。而9月18日,中海地产北滨一号项目被曝因小高层漏水、房高不够等严重质量问题,遭遇购房者退房。某财经媒体报道,从2004年起,中海地产项目几乎每年都会出现因房屋漏水等质量原因导致纠纷。

央企“地王”争论的火热劲尚未过去,央企“地王”“房斑斑”的问责又已开始。

克而瑞中国 研究中心提供的报告显示,上半年各月成交总价排行前十的地块中,六成的高价地块由具备国资背景企业获得。而在下半年,保利、招商、中海、中冶等国资背景的企业在南京、深圳、上海等地,接二连三地将“地王”总价或单价推向更高点。

央企“地王”该不该产生,一方面是未来能否盈利、是否将推高房价的问题,而另一方面,关涉的则是“央企”身份问题。

金融投资家、经济学家孙飞在接受中国经济时报记者电话采访时表示,面粉贵过面包,90%以上的企业都会出现亏损,当前房地产市场刚性需求很多,但购买力不足,有效需求不够,已经存在泡沫,由“价升量跌”向“价跌量跌”转变,央企拿“地王”,显然不理性。

中国房地产研究会副会长顾云昌并没有预测未来房价的走势,但他认为未来的房价主要取决于房屋需求以及楼房本身的品质。两人对于未来市场状况繁荣的估计并不一致,但楼房品质将影响房企盈亏是他们一致的看法。

孙飞说,一般“地王”都不理性,而央企拿“地王”,起了一个更坏的作用。“拿垄断性的资金和资源就胡作非为”,最后的结果是,要么推高房价,要么是亏损。而不论是哪一种结果,受损的都是普通百姓,因为央企的资金来源于国民。政府控制了土地资源,又由国企来拿“地王”,地产市场陷入了一种奇怪的逻辑。

但顾云昌认为,央企拿“地王”,实质上说,只是一种市场现象。不管是“央企”还是“民企”,都是平等的市场主体。当前“地王”频出的背景,是土地市场对房屋市场的供不应求,以及企业充裕的资金和宽松的货币金融环境。他预料,在接下来的一段时间,土地市场还会热起来。

资金雄厚、资金成本低、缺少好的投资项目、风险意识弱,顾云昌和孙飞都认为,以上这些因素是央企频繁拿“地王”的原因。

对拿走“地王”的央企,批判有之,支持亦有之。支持的理由最主要是三个:央企工资受到限制,不会产生暴利;央企利润属于国家与社会;央企可以配合国家做政策调整,平抑房价。

但孙飞认为,如果央企以低价拿地,以上这些理由才成立。而现在的事实是,央企以非常高的价格拿地,即使想配合政策压低房价都不可能。“央企和民企都是一样的,都是按市场价格拿到土地,如果央企拿了地搞经济适用房、廉价房是另一回事,不管央企、民企,都是追逐最高利润的。”顾云昌从市场的角度解释,最终决定房价的不会是市场主体,而是市场状况。

中国社科院金融研究所研究员易宪容在接受本报记者电话采访时用“根本不重要”来评价外界描述的“央企地王”现象。“民企可以做,央企为什么不能做?”易宪容说。

“按我的观点,民营企业都把它干掉,只留下一小部分,全部由国企来做。”易宪容认为,当前的房地产行业急需国家调控,国企工资由国家限定,其利润最终会由国家获得,而民营企业的暴利,全部都到了个人的口袋里。“开发商不同意央企地王,所以炒作。”

那么,央企拿地、“国进民退”,是否不利于市场竞争机制的形成?“那不重要。现在有吗?现在更糟糕!”易宪容回答。

是否形成垄断?“现在不是垄断吗?民企跟政府权力一起垄断更糟糕了,所有钱在几个人口袋里更糟糕!”他说。

如果“央企”不是问题的根本,“地王”也只是市场的一种行为,那么什么才是当前房地产市场的核心问题?

顾云昌认为是市场供求关系。孙飞认为,供求关系的背后是资源垄断下的稀缺,以及住房保障体系不到位。

“老百姓自住需求、投资需求、改善性需求都有,但购买力不足。”孙飞说,商品房本来不单是商品,也是公共产品,而在中国却沦落到一种投资品,投资品就存在泡沫,泡沫太大就会破灭,中国房地产已经提前透支了市场需求,如果再不进行调整,可能会出现中国版的次贷危机和房地产泡沫破灭。调整的核心是,慢慢地降低房价,实现软着陆。而根本点在于:增加市场供应,包括土地供应和保障房供应。
 

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